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Transferencia de propiedad hipotecada – para dummies

Transferencia de propiedad hipotecada – para dummies
13 enero, 2021

El propietario de una propiedad hipotecada puede transferir su propiedad como cualquier otro propietario. Pero ella no puede cambiar los derechos del acreedor hipotecario. Debido a que una hipoteca es un interés en la tierra, permanece con la tierra incluso si el deudor hipotecario transfiere la propiedad a otra persona, al igual que un pacto vigente o una servidumbre accesoria permanecería con la tierra.

Y, por supuesto, eso significa que la propiedad no vale tanto como si no hubiera ninguna hipoteca gravando la propiedad.

Restricción de transferencia

Aunque el derecho a transferir es un atributo fundamental de la propiedad inmobiliaria, los acreedores hipotecarios pueden tener buenas razones para preocuparse por las transferencias de la propiedad hipotecada. Después de que el deudor hipotecario transfiere la propiedad, se espera que el nuevo propietario haga los pagos del préstamo hipotecario, y el deudor original ya no tiene el mismo incentivo para asegurarse de que se realicen los pagos, porque ya no es dueño de la propiedad hipotecada.

Es posible que el nuevo propietario no sea tan solvente y confiable como el deudor hipotecario original y, por lo tanto, una transferencia puede aumentar el riesgo de incumplimiento. Es posible que el nuevo propietario tampoco cuide bien la propiedad y, por lo tanto, la propiedad perderá valor, lo que reducirá la seguridad del acreedor hipotecario.

Por lo tanto, las hipotecas a menudo incluyen cláusulas que restringen la transferencia, generalmente una cláusula de vencimiento en la venta que dice que el acreedor hipotecario puede acelerar la deuda y ejecutar la ejecución hipotecaria si el deudor transfiere la propiedad sin el consentimiento previo por escrito del acreedor hipotecario. Algunos estados sostuvieron que tales cláusulas son restricciones inválidas a la alienación.

Sin embargo, un estatuto federal de 1982 reemplaza la ley estatal y hace que tales cláusulas de vencimiento en venta sean ejecutables excepto en ciertas situaciones. En la mayoría de los casos, si un deudor hipotecario desea transferir una propiedad hipotecada sin pagar el préstamo, primero debe obtener el consentimiento por escrito del prestamista debido a una cláusula de vencimiento en venta. De lo contrario, el prestamista puede ejercer su derecho a exigir el pago inmediato de la deuda restante.

Asumiendo deuda hipotecaria

Si el deudor hipotecario transfiere la propiedad hipotecada y no paga el préstamo hipotecario en el proceso, la propiedad aún está sujeta a la hipoteca, suponiendo que esté registrada o que el nuevo propietario de la propiedad tenga un aviso de la hipoteca existente.

El deudor hipotecario original ya no es dueño de la propiedad y, por lo tanto, no seguirá haciendo los pagos de la hipoteca. En cambio, el nuevo propietario tendrá que hacer los pagos de la hipoteca o, de lo contrario, el acreedor hipotecario puede ejecutar y vender la propiedad.

Sin embargo, el nuevo propietario no es personalmente responsable de la deuda impaga simplemente porque compró una propiedad que estaba sujeta a una hipoteca. Si hay un incumplimiento en el préstamo, el acreedor hipotecario puede ejecutar la ejecución hipotecaria, pero no puede demandar al nuevo propietario por una deficiencia en el préstamo.

Cuando compra la propiedad al deudor hipotecario, el comprador de la propiedad hipotecada puede aceptar expresamente ser responsable personalmente de la deuda. Tal acuerdo se llama asumir el préstamo . En ese caso, el acreedor hipotecario es un tercero beneficiario de la promesa del comprador al deudor hipotecario y puede demandar directamente al nuevo propietario por incumplimiento de la obligación de pago de la deuda.

Ejecución de una hipoteca contra el cedente

El deudor hipotecario sigue siendo responsable en su contrato de pagar el préstamo hipotecario incluso si transfiere la propiedad a otro, e incluso si ese comprador asume el préstamo. Su acuerdo con su comprador no puede cambiar los derechos del acreedor hipotecario, que tiene un contrato con el acreedor hipotecario que le exige que pague la deuda.

Incluso si el acreedor hipotecario consiente la transferencia, el deudor hipotecario sigue siendo responsable del cumplimiento de la obligación del préstamo. No obstante, el acreedor hipotecario puede liberar expresamente de la deuda al deudor hipotecario, tras lo cual éste deja de ser responsable.

El deudor hipotecario también queda liberado de la deuda si el acreedor hipotecario y el nuevo propietario modifican el préstamo de alguna forma que aumente el riesgo de incumplimiento y responsabilidad sin el consentimiento del hipotecario.

Por ejemplo, si el acreedor hipotecario y el nuevo propietario acuerdan extender el plazo de amortización o aumentar la tasa de interés, tales cambios aumentarían el riesgo de responsabilidad sobre la deuda y liberarían al hipotecario de la obligación si ella no hubiera dado su consentimiento. tales cambios.

Si el comprador asume la hipoteca pero el deudor hipotecario no es liberado y sigue siendo responsable de la deuda, se dice que el comprador tiene la obligación principal y el deudor hipotecario es una garantía del cumplimiento del comprador. Eso significa que el comprador es el principal responsable y el deudor hipotecario es el responsable secundario.

En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario puede demandar a uno o ambos. Pero si el deudor hipotecario paga la deuda, puede recuperar ese pago del comprador supuesto que es el principal responsable de pagar la deuda. Si paga la deuda, se pone en el lugar del acreedor hipotecario e incluso puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad para recuperar la cantidad que pagó al acreedor hipotecario.