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Reestructuración hipotecaria vs

Reestructuración hipotecaria vs
13 enero, 2021

Si está buscando ahorrar dinero en su hipoteca, tiene varias opciones. La refinanciación y la refundición de una hipoteca generarán ahorros, incluido un pago mensual más bajo y la posibilidad de pagar menos en costos de intereses. Pero las mecánicas son diferentes y existen ventajas y desventajas en cada estrategia, por lo que es fundamental elegir la correcta.

Si el flujo de caja no es un problema, y ​​puede manejar cómodamente su pago mensual, la elección puede ser fácil: puede ser mejor modificar o simplemente pagar más en su hipoteca si su objetivo es minimizar los cargos por intereses.

Refundición frente a refinanciación

¿Cuál es la diferencia entre refundir y refinanciar su préstamo hipotecario? Comparemos y contrastemos.

La refundición ocurre cuando realiza cambios en su préstamo existente después de pagar por adelantado una cantidad sustancial del saldo de su préstamo. Por ejemplo, puede hacer un pago global considerable o puede haber agregado un monto adicional a sus pagos hipotecarios mensuales a lo largo de los años, lo que lo coloca muy por delante de lo previsto en el pago de su deuda. Su prestamista recalcula sus pagos mensuales basándose en el saldo de su préstamo más bajo de lo proyectado, lo que resulta en un pago mensual requerido más bajo. Debido a que el saldo de su préstamo es menor, también paga menos intereses durante la vida restante de su préstamo.

El refinanciamiento ocurre cuando solicita un nuevo préstamo y lo usa para reemplazar una hipoteca existente. Su nuevo prestamista paga el préstamo con su antiguo prestamista y usted realiza los pagos a su nuevo prestamista en el futuro. Su préstamo debe ser más pequeño de lo que era cuando lo pidió originalmente, para que pueda disfrutar de un pago mensual más bajo.

En muchos casos, tiene más sentido financiero refinanciar si obtiene una tasa de interés sustancialmente más baja. Eso podría ayudarlo a gastar menos en intereses (pero en realidad podría gastar más , consulte a continuación).

Pros y contras de la refundición

La principal ventaja de la refundición es la simplicidad. Es posible que su prestamista tenga un programa que facilite la refundición que solicitar un nuevo préstamo. Los prestamistas cobran una tarifa modesta por el servicio, que debería recuperar después de varios meses de flujo de caja mejorado.

Aprobación: calificar para una refundición es diferente de calificar para un nuevo préstamo, y es posible que se le apruebe una refundición incluso cuando la refinanciación no sea posible para usted. Ya tiene el préstamo; solo está solicitando un nuevo cálculo del programa de amortización.

  • Es posible que no necesite proporcionar prueba de ingresos, documentar sus activos (y de dónde provienen) o asegurarse de que sus puntajes de crédito no tengan problemas.  
  • Los prestamistas pueden requerir que pague por adelantado una cantidad mínima antes de calificar para la refundición.
  • Los programas gubernamentales como los préstamos FHA y VA generalmente no califican para la refundición.
  • La refundición de préstamos gigantes no está disponible en todos los prestamistas.

Tasa de interés y pago: cuando refinancia un préstamo, la tasa de interés generalmente no cambia (pero a menudo cambia cuando refinancia). Varias entradas determinan su pago mensual: la cantidad de pagos restantes, el saldo del préstamo y la tasa de interés. Pero cuando lo modifica, su prestamista solo cambia el saldo de su préstamo.

Tenga en cuenta que reformular un préstamo no es lo mismo que modificarlo. Si está sumergido y enfrenta dificultades financieras, es posible que haya otras formas de cambiar los términos de su préstamo o refinanciamiento.

Pros y contras de la refinanciación

Al igual que la refundición, la refinanciación también reduce su pago (generalmente), pero eso se debe a que reinicia el reloj de su préstamo.

Nuevas características: las principales razones para refinanciar son asegurar un pago mensual más bajo, cambiar las características de su préstamo y posiblemente obtener una tasa de interés más baja (pero es posible que no haya tasas más bajas disponibles, dependiendo de cuándo pida prestado). Si obtiene un préstamo nuevo, puede elegir la duración de la estructura del préstamo: ¿será una hipoteca a 30 años, un préstamo a tasa fija a 15 años o una hipoteca a tasa ajustable (ARM)?

Costos más altos: obtener un préstamo nuevo generalmente cuesta más que una refundición.

  • Es posible que deba pagar los costos de cierre, incluidas las tarifas de tasación, las tarifas de originación y más.  
  • El mayor costo podría ser el interés adicional que paga. Si extiende su préstamo durante un período de tiempo prolongado (obtiene otro préstamo de 30 años después de pagar su préstamo existente durante varios años), debe comenzar desde cero. Con la mayoría de los préstamos, paga más intereses en los primeros años y paga la mayor parte del principal en los años posteriores. Un nuevo préstamo a largo plazo lo vuelve a poner en esos primeros años con muchos intereses.

Para ver un ejemplo de cómo paga el capital y los intereses, ejecute algunos números con una calculadora de amortización de préstamos.

Alternativa: No hagas ninguna de las dos

Si realmente desea ahorrar dinero, la mejor opción podría ser dejar de lado la refundición y el refinanciamiento. En su lugar, pague más en su hipoteca (ya sea en una suma global o en un plazo determinado) y evite la tentación de cambiar a un pago mensual más bajo.

Si reformula, obtiene la capacidad de hacer pagos más pequeños, lo que puede sentirse bien, pero no paga la deuda más rápido.

Si refinancia, en realidad podría cancelar su préstamo más tarde de lo que iba a pagar originalmente, y seguir pagando intereses en el camino.

Si paga más periódicamente y continúa haciendo el pago mensual original, ahorrará dinero en intereses y cancelará su hipoteca anticipadamente.