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Las hipotecas gigantes tienen una gran demanda, pero son más difíciles de conseguir que nunca

Las hipotecas gigantes tienen una gran demanda, pero son más difíciles de conseguir que nunca
13 enero, 2021
Category: Para Una Hipoteca

Los prestamistas hipotecarios comenzaron a ajustar sus bolsillos cuando la crisis del coronavirus golpeó a los EE. UU. A principios de este año, lo que aumentó los requisitos para todos los prestatarios y para aquellos que obtienen grandes préstamos hipotecarios en particular.

Las hipotecas que son demasiado grandes para ser compradas por Fannie Mae o Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos hipotecarios, se conocen como préstamos jumbo. En la mayor parte del país, una hipoteca de más de $ 510,400 se considera no conforme y cabe en la categoría jumbo, aunque en algunos mercados caros los límites de préstamos gigantes son de hasta $ 765,600.

En todo el país, la disponibilidad de préstamos gigantes se ha desplomado un 57% desde febrero, informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios en junio. La oferta crediticia en general ha caído un 30%.

© Proporcionado por Money.com

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“Los prestamistas temían que el valor de las viviendas cayera drásticamente cuando comenzara la pandemia, por lo que dejaron de ofrecer grandes hipotecas”, dice Charles Nilsen, director de préstamos residenciales de la firma de banca privada Boston Private. “El mercado gigante esencialmente se secó de la noche a la mañana”.

¿Por qué los préstamos gigantes vuelven a tener demanda?

Al principio, la baja disponibilidad puede no haber sido un problema para la mayoría de los prestatarios de jumbo, ya que esperaban a ver qué sucedía con el mercado de valores y la economía en general. Ahora, con el S&P 500 de regreso a los niveles anteriores a COVID y las tasas hipotecarias en mínimos que antes se creían imposibles, la demanda de préstamos jumbo está aumentando. “Nuestros teléfonos están sonando sin parar para los jumbos”, dice Nilsen.

“Los compradores de viviendas se sienten más optimistas, lo que significa que más personas están dispuestas a contraer grandes hipotecas”, dice Kathryn Jennings, oficial de préstamos de Alpha Mortgage en Carolina Beach, NC.

A pesar de los temores iniciales, el valor de las viviendas se ha mantenido relativamente estable desde el inicio de la pandemia. “El inventario se contrajo en relación con la demanda, por lo que los precios de las viviendas no se vieron afectados”, dice Nilsen. De hecho, la baja oferta ha elevado los precios de las viviendas en muchos lugares; según el informe mensual de tendencias del mercado inmobiliario de Realtor.com, el precio medio nacional de cotización en junio fue de 342.000 dólares, un 5,1% más que el año anterior. A medida que suban los precios de la vivienda, más préstamos entrarán en la categoría de jumbo.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias jumbo actuales?

Otra razón por la que está aumentando la demanda de préstamos gigantes es porque las tasas hipotecarias han caído a mínimos históricos. Para la semana que terminó el 16 de julio, la tasa de interés promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años marcó un mínimo histórico de 2,98% con 0,7 puntos pagados, según Freddie Mac. Últimamente, sin embargo, las tasas hipotecarias jumbo han sido más altas que las tasas de los préstamos convencionales. (Pre-pandemia, las tasas jumbo eran más bajas). La tasa promedio para un jumbo de tasa fija a 30 años era de 3.295% al ​​14 de julio, en comparación con el 3.009% de los préstamos conformes, según Optimal Blue, una empresa de tecnología y análisis hipotecarios. .

¿Qué tan difícil es obtener una hipoteca jumbo ahora mismo?

Al igual que los compradores, los prestamistas se pusieron nerviosos cuando la pandemia sacudió la economía estadounidense en marzo y abril, lo que llevó a muchos a reducir la cantidad de préstamos gigantes que estaban emitiendo, mientras que algunos dejaron de ofrecerlos por completo.

“La única opción para la mayoría de los prestamistas era colocar préstamos gigantes en sus propias carteras”, porque los inversores privados no estaban molestos, dice Mike Fratantoni, economista jefe de la MBA. “Muchos prestamistas no estaban dispuestos a asumir ese riesgo”. Massive Wells Fargo, por ejemplo, dejó de comprar préstamos gigantes de otros originadores de préstamos a principios de abril.

Los prestamistas también rehuían los préstamos gigantes porque las hipotecas gigantes no pueden ser compradas o aseguradas por Fannie Mae o Freddie Mac, respaldadas por el gobierno. Eso significa que los préstamos gigantes tampoco califican para la indulgencia del gobierno en virtud de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus, o CARES, aprobada en marzo, lo que significa que menos inversores en el mercado secundario estaban interesados ​​en comprarlos.

Algunos de esos temores aún persisten, dice Fratantoni, pero a medida que la economía comienza a mejorar, más prestamistas e inversionistas secundarios están volviendo a las hipotecas gigantes. ¿La trampa para los prestatarios? Los prestamistas han endurecido los requisitos que los compradores deben cumplir para calificar.

Esto es lo que necesita para obtener la aprobación de un préstamo gigante en el mercado actual.

Puntaje de crédito. Antes de la pandemia del coronavirus, los compradores normalmente necesitaban tener un puntaje crediticio de 680 o más para calificar para un préstamo jumbo, según Nilsen, quien dice que los prestatarios gigantes ahora necesitan puntajes crediticios de 700 o 720. Sin embargo, para calificar para las mejores tasas hipotecarias en un préstamo gigante, necesitará una puntuación de crédito de 760 o superior, dice Michael Murgatroy, vicepresidente de préstamos hipotecarios en la sucursal de Florida de Guaranteed Rate.

En comparación, los préstamos convencionales generalmente requieren una calificación crediticia mínima de 650 . El puntaje más alto para los préstamos gigantes se debe a que cuando solicita más dinero prestado, los prestamistas quieren una mayor seguridad de que usted es financieramente responsable.

Pago inicial. Los préstamos gigantes normalmente requieren al menos un pago inicial del 20%, pero algunos prestamistas actualmente piden el 25%, ya que los prestatarios que realizan pagos iniciales más grandes tienen menos probabilidades de incumplir. Además, Nilsen dice que el pago inicial requerido para un “super jumbo”, una hipoteca de $ 2 millones o más, puede aumentar hasta un 30%. El resultado: hacer un pago inicial mayor puede ayudarlo a calificar para una tasa hipotecaria más baja.

Deuda a ingresos. Su relación deuda-ingresos, o DTI, es su deuda mensual mínima total dividida por su ingreso mensual bruto. Si bien el DTI máximo para un préstamo conforme es típicamente del 45%, y no ha cambiado durante la pandemia, el máximo en el rango jumbo puede ser tan bajo como el 35% en el mercado actual, dice Jennings.

Reservas de efectivo. Los prestamistas quieren estar seguros de que tiene efectivo disponible para hacer los pagos de la hipoteca en caso de una emergencia financiera, como un despido. Para préstamos conformes, los requisitos de reserva de efectivo pueden ser tan pequeños como los gastos de vivienda de un mes. Pero los prestamistas gigantes a menudo requieren que los prestatarios tengan reservas para dos meses o incluso tres meses de reservas en medio de COVID-19.