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Historia de la hipoteca a 30 años: desde tasas históricas hasta la actualidad

Historia de la hipoteca a 30 años: desde tasas históricas hasta la actualidad
13 enero, 2021

¿De dónde vienen las hipotecas? ¿Qué diferencia a las hipotecas de otros préstamos? ¿Debería solicitar una hipoteca? Hoy te contamos todo lo que siempre quisiste saber sobre la historia de las hipotecas.

Historia temprana de la hipoteca

La hipoteca moderna solo existe desde la década de 1930, pero la idea de una hipoteca ha existido durante mucho más tiempo.

Primero, es importante hablar sobre el significado de la palabra “hipoteca”. Para entender la palabra, necesitamos dividirla en dos palabras latinas separadas: ‘mort’ y ‘gage’. ‘Mort’ significa ‘muerte’ y ‘gage’ significa ‘compromiso’. Una hipoteca es una prenda muerta.

¡No dejes que eso te asuste! La parte muerta de la hipoteca no se refiere a usted ni a ninguna otra persona. En cambio, se refiere a la idea de que la prenda murió una vez que se pagó el préstamo, y también a la idea de que la propiedad estaba ‘muerta’ (o confiscada) si el préstamo no se devolvió.

Las hipotecas se mencionan en documentos de derecho consuetudinario en inglés que se remontan hasta 1190. Estos documentos ilustran los inicios de un sistema hipotecario básico. Describen cómo se protege a un acreedor en los acuerdos de compra de propiedades. Específicamente, una hipoteca era una venta condicional en la que el acreedor tenía el título de la propiedad mientras el deudor podía vender esa propiedad para recuperar el dinero pagado.

Básicamente, una hipoteca es un préstamo garantizado por una propiedad. La mayoría de las personas no tienen el capital líquido necesario para comprar una casa por su cuenta y las hipotecas ayudan a estas personas a comprar casas y propiedades.

Las primeras hipotecas en América

La idea de una hipoteca comenzó en Inglaterra y se trasladó a todo el mundo occidental desde 1190 en adelante. A fines del siglo XIX y principios del XX, las oleadas de inmigrantes estadounidenses aumentaron la necesidad de hipotecas y propiedades asequibles.

Desafortunadamente, las hipotecas a principios de siglo eran diferentes de las hipotecas de hoy. A principios de la década de 1900, los compradores de viviendas generalmente tenían que pagar un pago inicial del 50% con un período de amortización de 5 años. Esto significaba que quienes compraban una casa o una propiedad normalmente ya tenían mucho dinero. Si estuviera comprando una casa de $ 100,000, tendría que pagar $ 50,000 y liquidar los $ 50,000 restantes en 5 años.

El aumento de la probabilidad de incumplimiento fue el hecho de que las hipotecas se estructuraron de manera completamente diferente a las hipotecas modernas. En una hipoteca de 5 años, los compradores de vivienda solo pagarían pagos de intereses durante el plazo de 5 años. Al final de los 5 años, enfrentarían un pago global con el principal total del préstamo.

Este sistema no era perfecto, pero proporcionó viviendas y propiedades a millones de estadounidenses. Sin embargo, una vez que golpeó la Gran Depresión, las hipotecas nunca volverían a ser las mismas. Durante la Gran Depresión, los prestamistas no tenían dinero para prestar; por supuesto, los prestatarios tampoco tenían dinero para pagar los préstamos difíciles de conseguir.

La Gran Depresión y el New Deal

El New Deal de Roosevelt pudo haber hecho de Estados Unidos lo que es hoy. El New Deal incluyó una serie de regulaciones importantes que hicieron de Estados Unidos una nación más amigable con el consumidor. El New Deal fue diseñado para estimular el gasto de los consumidores y promover el crecimiento económico. Al mismo tiempo, las industrias bancaria y financiera enfrentarían más escrutinio y regulación.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) se creó en 1934 y se creó para proteger a los prestamistas y reducir el riesgo de los préstamos. Dado que los prestamistas se habían vuelto extremadamente cautelosos con los préstamos desde la Gran Depresión, esto estaba obstaculizando gravemente el crecimiento económico. La FHA resolvió este problema protegiendo a los prestamistas y reduciendo sustancialmente el riesgo de que un prestatario no pague un préstamo.

Para hacer eso, la FHA creó una serie de valiosos servicios hipotecarios. Crearon la hipoteca a 30 años, por ejemplo, y redujeron el pago inicial requerido para la venta de viviendas nuevas. La FHA también creó un sistema de tasación que ayudó a los prestamistas a evaluar el riesgo en una propiedad determinada. El sistema de evaluación de ocho partes incluía indicadores como “protección contra influencias adversas” y “estabilidad económica relativa”.

Los préstamos que cumplían con los estándares de aprobación de la FHA se conocían como préstamos asegurados por la FHA. También se construyeron varios vecindarios en todo el país conocidos como vecindarios asegurados por la FHA que facilitaron el proceso de hipoteca para nuevos compradores de vivienda y alentaron la actividad crediticia.

En última instancia, la FHA creó la hipoteca estadounidense moderna al agregar los siguientes sistemas:

  • Estándares de calidad : para calificar para un préstamo asegurado por la FHA, una vivienda tenía que cumplir con ciertos estándares de calidad. Estos estándares midieron la probabilidad de que la casa mantenga su valor a lo largo del tiempo. Las casas que tenían más probabilidades de mantener su valor tenían más probabilidades de recibir un préstamo asegurado por la FHA.
  • Requisitos de pago inicial reducidos: La FHA inició un programa que ofrecía del 80% al 90% de préstamo a valor (LTV). Los prestamistas privados tenían que ofrecer tasas similares para poder competir. Esto redujo con éxito los requisitos de pago inicial.
  • Préstamos de 15 a 30 años: una hipoteca típica antes de 1930 solo tenía un período de 3 a 5 años. La FHA comenzó a ofrecer préstamos de 15 a 30 años, extendiendo los pagos y haciendo que sea más asequible para las personas de ingresos medios comprar una casa.
  • Periodos de amortización: Antes de la FHA, las hipotecas no tenían un periodo de amortización. En cambio, las hipotecas implicaban el pago de una serie de pagos de intereses únicamente con un gran pago global al final del plazo, que era el principal total del préstamo. Esto hizo que los incumplimientos fueran una ocurrencia común y desalentó los préstamos, razón por la cual la FHA creó la idea de la amortización. La amortización implica liquidar tanto los intereses como el principal con cada pago.

La FHA continúa existiendo hasta el día de hoy y desempeña un papel fundamental en el mercado hipotecario de EE. UU. Regula el seguro de préstamos hipotecarios, promueve un sistema de financiamiento de viviendas eficiente y mejora los estándares y condiciones de vivienda en todo el país.

1938 y la creación de Fannie Mae

Fannie Mae es el apodo de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA). La FNMA se creó en 1938 con el fin de aumentar la cantidad de dinero disponible para los prestatarios mediante la titulización hipotecaria.

Para hacer eso, Fannie Mae compró préstamos asegurados por la FHA y luego vendió esos préstamos como valores en los mercados financieros. Esto creó el mercado hipotecario secundario y brindó a los prestamistas una nueva fuente de capital. Dado que los préstamos se empaquetaban y se vendían juntos, en teoría conllevaban menos riesgo. Incluso si un comprador de vivienda incumpliera con su préstamo, era poco probable que varios prestatarios en un paquete también lo hicieran.

Eso no es todo lo que hizo Fannie Mae; la organización también exigió prácticas crediticias justas y eficientes. Si los prestamistas no cumplían con las pautas de Fannie Mae, sus préstamos no se empaquetarían como valores ni se venderían en los mercados financieros. Las pautas incluían tasas de interés, prácticas de suscripción y otros términos de préstamo y prácticas de préstamo sugeridas.

Como todos sabemos, la titulización hipotecaria desempeñó un papel fundamental en la recesión de 2008. Sin embargo, en la década de 1930, Fannie Mae fue elogiada por crear capital en un país hambriento de capital.

Baby Boomers y el fin de la Segunda Guerra Mundial

Las décadas de 1940 y 1950 de la posguerra fueron una época de auge para Estados Unidos. Los soldados que regresaban de la guerra estaban dispuestos a establecerse, comprar casas, formar familias y convertirse en buenos consumidores estadounidenses.

Para ayudar a los veteranos que regresaban a casa después de la guerra, la Administración de Veteranos creó su propio sistema de seguro hipotecario. Al igual que la FHA, la Administración de Veteranos protegió a los prestamistas contra el incumplimiento del prestatario y los préstamos hipotecarios asegurados otorgados por prestamistas privados a los veteranos.

Esto permitió a los veteranos comprar viviendas a precios asequibles sin un pago inicial. Este fue un sistema extremadamente popular que creó un aumento en la demanda en los mercados de vivienda e hipotecas. La economía floreció y el sistema hipotecario estadounidense fue elogiado por ser eficiente y estable.

1970 y la creación de Freddie Mac

A medida que los Baby Boomers crecieron, sus demandas de vivienda aumentaron. Querían comprar casas más grandes y caras. Desafortunadamente, el mercado hipotecario no tenía suficiente capital disponible para financiar las necesidades de estos compradores de vivienda.

Ahí es donde entra Freddie Mac. En 1970, el Congreso de los Estados Unidos creó una organización llamada Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Hoy, conocemos a esa organización como Freddie Mac. La organización fue diseñada para aumentar la cantidad de capital financiero disponible para los prestamistas hipotecarios y, por extensión, los prestatarios.

Para hacer eso, Freddie Mac operó de manera similar a Fannie Mae. La organización compró hipotecas de prestamistas, dándoles más capital para gastar en más hipotecas. Freddie Mac también es conocido por ofrecer hipotecas de tasa fija a 30 años, lo que brinda a los compradores la oportunidad de asegurar una hipoteca a una tasa de interés más baja para cubrir sus apuestas contra el aumento de las tasas de interés en el futuro.

Al mismo tiempo, las tasas de interés aumentaban rápidamente. Las tasas de interés aumentaron bruscamente durante las décadas de 1970 y 1980 y, finalmente, superaron el 20%. En años anteriores, los prestamistas ofrecían hipotecas con períodos de 20 a 30 años, pero durante este período de tasas de interés excepcionalmente altas, la mayoría de las hipotecas incluían plazos de 1, 3 o 5 años. No fue hasta finales de la década de 1990 que las tasas de interés finalmente cayeron por debajo del 7%.

En 1972, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a comprar hipotecas convencionales que no estaban garantizadas ni aseguradas por la FHA o VA. En lugar de buscar la aprobación de la FHA o VA, los préstamos podrían estar asegurados por compañías de seguros hipotecarios privados (PMI).

Hipotecas de la década de 1980 y de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) fueron un producto de la década de 1980. Antes de la década de 1980, los compradores estaban restringidos a hipotecas de tasa fija que presentaban una tasa fija durante todo el plazo del préstamo.

Las hipotecas de tasa ajustable eran lo contrario: las tasas de interés se reajustaban durante el transcurso de la hipoteca. Los compradores de vivienda pueden haber firmado su hipoteca cuando las tasas de interés estaban en el 20% y luego cosechar los beneficios de su ARM cuando las tasas de interés cayeron al 5% una década después.

Desafortunadamente, los ARM también crearon una oportunidad para los prestamistas abusivos. Los ARM a menudo presentaban atractivas tasas de interés introductorias diseñadas para atraer a los compradores de vivienda a que se inscribieran en una hipoteca. Luego, una vez que terminó el período inicial de tasas de interés bajas, los compradores de vivienda se enfrentaron a tasas de interés más difíciles y, a menudo, incumplieron sus préstamos.

La Ley Federal de Seguridad y Solidez Financiera de Empresas de Vivienda de 1992

FHEFSSA es un bocado. Significa la Ley Federal de Seguridad y Solidez Financiera de Empresas de Vivienda, que fue aprobada en 1992 y diseñada para aumentar la supervisión gubernamental de la industria hipotecaria.

La FHEFSSA creó la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO). Esa Oficina tenía cierta autoridad sobre Fannie Mae y Freddie Mac y también estableció estándares mínimos de capital para ambas empresas.

Desafortunadamente, esos estándares de capital fueron criticados por ser demasiado bajos. De hecho, Fannie Mae y Freddie Mac tenían aproximadamente una quinta parte de los requisitos de capital de otras instituciones financieras, lo que significa que no podrían cubrir sus pérdidas ni las de otras instituciones durante tiempos de crisis. Como empresas financiadas por el gobierno, esto significaba que los contribuyentes tendrían que rescatar a ambas empresas en un momento de crisis, que es exactamente lo que sucedió durante la Gran Recesión.

1990 y el esfuerzo por aumentar las tasas de propiedad de vivienda

Las altas tasas de interés de la década de 1990 desanimaron a la gente a comprar viviendas. ¿Quién podría permitirse pagar una hipoteca con una tasa de interés del 20%?

El gobierno de EE. UU. Decidió aumentar la propiedad de viviendas estadounidenses al 70%. Una de las mejores formas de hacerlo era reducir los requisitos hipotecarios y fomentar los préstamos de alto riesgo. Durante este período, las hipotecas de alto riesgo aumentaron de $ 35 mil millones a $ 125 mil millones y millones de personas que no estaban realmente calificadas para comprar viviendas se convirtieron en propietarios de viviendas.

Al mismo tiempo, Wall Street y los prestamistas de la industria financiera crearon atractivos productos hipotecarios diseñados para atraer nuevos compradores de vivienda. Estos productos incluyen préstamos “80/20”. Por lo general, las hipotecas con un préstamo sobre el valor superior a 80 deberán pagar el seguro hipotecario. Para evitar este costoso seguro, los compradores de vivienda podrían crear dos hipotecas: una primera hipoteca del 80% y una segunda hipoteca del 20%.

Sin embargo, uno de los peores y más depredadores productos hipotecarios creados durante este período fue la opción de préstamo ARM. Un préstamo ARM con opción era un préstamo con tasa ajustable que contenía múltiples opciones de pago. Estos préstamos a menudo presentaban opciones de pago en las que los compradores debían más al final de cada mes que al principio. Los pagos mensuales bajos sonaban atractivos, pero los prestatarios finalmente se vieron atrapados con hipotecas extremadamente grandes que no podían pagar.

En última instancia, estos factores lograron el objetivo del gobierno de aumentar la propiedad de viviendas en todo el país. Desafortunadamente, el aumento de la propiedad de la vivienda tendría un precio elevado.

La gran recesión

Los años previos a la “Gran Recesión” de 2008 y 2009 fueron un gran momento para las empresas hipotecarias. Desafortunadamente, los buenos tiempos no duraron mucho.

La Gran Recesión fue causada por una serie de factores diferentes, incluida la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos que alcanzó su punto máximo en julio de 2006, los préstamos de alto riesgo y la falta de liquidez.

En general, la burbuja inmobiliaria de EE. UU. Se había mantenido estable a lo largo de la historia moderna de EE. UU. Antes de alcanzar un máximo astronómico en julio de 2006. A fines de 2006 y 2007, los precios de la vivienda habían disminuido y, en 2008, la burbuja finalmente estalló cuando los índices de precios de la vivienda en todo el país registraron un récord. caídas de precios. Esta fue vista como la causa principal de la Gran Recesión.

Al mismo tiempo, los prestamistas de hipotecas de alto riesgo, impulsados ​​por la falta de regulación, concedieron hipotecas a prácticamente cualquier persona que las solicitara. Estos prestamistas fueron acusados ​​de usar técnicas predatorias para atraer a compradores de vivienda no calificados a comprar una hipoteca para una casa que nunca podrían esperar pagar.

Muchos compradores de vivienda incumplieron con sus hipotecas de alto riesgo. Al mismo tiempo, la burbuja inmobiliaria había estallado, lo que significaba que los compradores estaban pagando hipotecas que valían mucho más que el valor real de la vivienda, lo que los alentaba a incumplir.

Todos estos factores se combinaron para crear el fenómeno que conocemos como la Gran Recesión. La combinación de préstamos predatorios, hipotecas de alto riesgo y la burbuja inmobiliaria creó la peor recesión económica de nuestro tiempo.

Fannie Mae y Freddie Mac bajo administración judicial

En septiembre de 2008, tanto Fannie Mae como Freddie Mac fueron colocados bajo la administración judicial. El gobierno era entonces responsable de todas las hipotecas pendientes que habían sido compradas o garantizadas por ambas compañías: un total de $ 6 billones de dólares en hipotecas ($ 12 billones de dólares en hipotecas pendientes existían en los Estados Unidos en ese momento).

La toma de posesión por el gobierno de Fannie Mae y Freddie Mac costó a los contribuyentes estadounidenses miles de millones de dólares. Se estima que el rescate costó alrededor de $ 200 mil millones y solo se ha reembolsado una fracción de ese préstamo.

El rescate de Freddie Mac y Fannie Mae obligó a muchas personas a reconsiderar la hipoteca estadounidense moderna. Estados Unidos simplemente no puede darse el lujo de tener otra Gran Recesión.

Hoy en día, las hipotecas son más difíciles de obtener que antes de la Gran Recesión. Para evitar otra catástrofe hipotecaria, los compradores deben recibir información sobre sus hipotecas y sus condiciones. Al mismo tiempo, Estados Unidos debe reducir los préstamos predatorios y regular la industria hipotecaria para evitar el comportamiento irresponsable de las empresas financieras privadas.