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Calculadora global de hipotecas: Comercial; Calculadora de propiedades de inversión

Calculadora global de hipotecas: Comercial; Calculadora de propiedades de inversión
13 enero, 2021

Esta herramienta calcula los pagos mensuales y globales de un préstamo, según el monto prestado, el plazo del préstamo y la tasa de interés anual. Luego, una vez que haya calculado el pago mensual, haga clic en el botón “Crear programa de amortización” para crear un informe que puede imprimir. Esta calculadora calcula automáticamente el período de amortización del préstamo en función del pago global deseado. Si desea amortizar durante un período específico de años, utilice nuestra calculadora de préstamos comerciales.

Nuestros datos de tasas de interés provienen de StackSource , un corredor de hipotecas comercial líder. Puede hacer clic aquí para ver los programas de préstamos para los que califica hoy.

Tasas de préstamos globales actuales

Proveedores de préstamos comerciales para globos
Tarifas ¿Calificas?
Freddie Mac Optigo 3,20% – 4,82%
Fannie Mae 3,25% – 4,26%
HUD 223 (f) 2,35% – 2,75%
CMBS 2,81% – 4,58%
Bancos regionales / Uniones de crédito 3,11% – 5,25%
Compañías de seguros de vida 3,00% – 5,00%
Fondos de deuda 4,42% – 10,07%
HUD 221 (d) (4) 3,15% – 3,40%

Nota: El rango de tasas hipotecarias comerciales debe considerarse típico. Sin embargo, hay valores atípicos en el extremo alto y bajo del rango. Por lo tanto, estas cifras no garantizan las tasas reales de un acuerdo hipotecario comercial específico. Para ver para qué opciones califica y obtener el mejor trato posible, le recomendamos que se comunique con un agente hipotecario comercial que pueda ayudarlo a ver para qué califica. Nos hemos asociado con StackSource para ayudarlo a encontrar el préstamo adecuado. ¡Deje que le ayuden a averiguar para qué programas de financiación califica hoy !

Lo que necesita saber sobre las hipotecas globales

Encontrar el tipo de hipoteca adecuado también depende de lo que pretenda hacer con su propiedad. ¿Quiere adquirir su propia oficina? ¿Está pensando en renovar y vender una casa en un año? En ambos casos, las hipotecas globales son una opción que podría funcionar para usted.

Ya sea que necesite una hipoteca comercial o residencial, debe prepararse con un plan de pago viable. Los préstamos, como las hipotecas globales, le permiten realizar pagos mensuales asequibles a corto plazo. Y al finalizar el préstamo, debe realizar un pago importante para saldar completamente su deuda.

Nuestro artículo a continuación explica cómo funcionan las hipotecas globales y sus pros y contras. También hablaremos de diferentes tipos de opciones de financiamiento estructuradas con este calendario de pagos.

¿Qué son las hipotecas globales?

Una hipoteca global es una opción de financiación a corto plazo (p. Ej., 2, 5 o 7 años) y un pago de una gran suma global al final del préstamo. Esta gran cantidad se denomina pago global, que paga el saldo restante cuando finaliza el plazo. Una hipoteca global tiene un plazo corto que no se amortiza completamente, pero el pago generalmente se basa en un calendario de amortización de 30 años.

Las hipotecas globales suelen estar asociadas con préstamos inmobiliarios comerciales. Ejemplos de estos son los préstamos comerciales convencionales, así como los préstamos puente y los préstamos de dinero fuerte. Los préstamos comerciales permiten a los propietarios de negocios renovar sus locales o comprar propiedades comerciales para expandirse. Los préstamos globales también son opciones de financiación que se ofrecen en hipotecas residenciales y préstamos para automóviles.

Espere que los pagos globales de la hipoteca sean diferentes de los préstamos amortizantes tradicionales. Por lo general, se requiere que los prestatarios realicen pagos solo de intereses a corto plazo, después del cual vence el pago global. Con los pagos de solo intereses, no tiene que preocuparse por cubrir los pagos del principal. Los prestatarios deben asegurarse de reembolsarle al prestamista una gran suma al final del plazo. De lo contrario, debería poder refinanciar su hipoteca o vender la propiedad para pagarle al prestamista.

Préstamos de dinero duro y préstamos puente

Cuando se trata de hipotecas comerciales, los préstamos de dinero fuerte y el financiamiento puente tienen plazos cortos (1 año hasta 3 años). También se les paga con una estructura de pago de intereses únicamente. Sin embargo, los préstamos puente ofrecen tasas ligeramente más bajas que oscilan entre el 6% y el 10%. Mientras tanto, el financiamiento con dinero fuerte generalmente ofrece préstamos comerciales entre el 10% y el 18%.

Hipotecas residenciales antes de la Gran Depresión

A principios de la década de 1920, antes de la Gran Depresión (1929-1933), los préstamos hipotecarios estaban dominados en gran medida por los bancos comerciales, las compañías de seguros de vida, las mutuas de ahorro y las entidades de ahorro (conocidas como asociaciones de ahorro y préstamo). La mayoría de las hipotecas residenciales se estructuraban comúnmente en hipotecas globo a 5 años, mientras que otras eran hipotecas con amortización total de 11 a 12 años. Muchos prestatarios también tomaron una forma de hipoteca híbrida, financiando el 50 por ciento del valor de la casa con un préstamo global solo con intereses, y luego refinanciando la deuda restante con un préstamo amortizable para extender el plazo.

La estructura de pago anticipado se basó en el supuesto de que los prestatarios tendrían suficiente crédito disponible para pagar la hipoteca. Los prestamistas y prestatarios esperaban que los precios de los activos aumentaran infinitamente y tendían a refinanciar sus préstamos. Dejó a los propietarios de viviendas sin más remedio que hacer grandes pagos, sobre todo al final del plazo. Si no podían pagar la gran suma, seguían refinanciando. Esto hizo que los consumidores fueran vulnerables al incumplimiento y al riesgo de restricciones crediticias, lo que eventualmente llevó a ejecuciones hipotecarias masivas. Para 1933, alrededor del 40 al 50 por ciento de todas las hipotecas residenciales en los Estados Unidos estaban en mora.

En un esfuerzo por fortalecer el mercado hipotecario residencial, el Congreso aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1934. Esto allanó el camino para dos nuevas agencias: la Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Corporación Federal de Seguros de Préstamos de Ahorros (FSLIC). La FHA pasó a establecer restricciones sobre las tasas de interés y los términos, y exigió la amortización total de préstamos. Los términos de la hipoteca se cambiaron para tener opciones por más de 15 años. La nueva estructura y los términos del préstamo eventualmente mitigarían gran parte de la estructura de pago riesgosa de la antigua hipoteca. Hoy en día, el plazo de pago más común es una hipoteca de tasa fija a 30 años.

La creación de Fannie Mae y Freddie Mac

El gobierno instituyó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA) en 1938, conocida hoy como Fannie Mae. Se le encomendó la compra de hipotecas emitidas bajo la FHA para crear un mercado secundario de préstamos hipotecarios. Más tarde, la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda, o Freddie Mac, fue constituida en 1970 por el Congreso para proporcionar mayor liquidez y asequibilidad dentro del mercado de la vivienda.

Cómo funcionan los pagos globales

Los pagos globales son una característica de préstamo que se encuentra con frecuencia en hipotecas comerciales y residenciales. En el caso de los préstamos hipotecarios, suelen tener plazos cortos de 5 a 10 años. Mientras tanto, los préstamos de bienes raíces comerciales pueden ser tan cortos como de 1 año a 3 años, mientras que otros pueden ser de 10 años. Los préstamos globales con plazos cortos se consideran de alto riesgo para los prestamistas. Por esta razón, los préstamos puente y los préstamos de dinero fuerte suelen tener tasas más altas que los préstamos comerciales tradicionales.

Los pagos mensuales no están totalmente amortizados, lo que significa que el corto plazo no cubre la totalidad del reembolso del préstamo. Los prestatarios suelen realizar pagos mensuales únicamente de interés, después de lo cual pagan el saldo restante con una cantidad global una vez que finaliza el plazo. También puede realizar pagos mensuales de capital e intereses. Y a pesar de su corta duración, los pagos se calculan en base a un calendario de amortización completo bajo una hipoteca a 30 años.

En un préstamo global, el pago mensual no es tan alto como los préstamos amortizables regulares a corto plazo. Sin embargo, los prestatarios deben prepararse para la gran cantidad para pagar la hipoteca por completo.

Para darle una mejor idea, supongamos que tomó una hipoteca global para una propiedad comercial. El monto del préstamo es de $ 800,000 con una APR del 8 por ciento. Debe realizar el pago global antes de que finalice el plazo de 3 años.

Usando la calculadora anterior, calculemos su pago mensual de capital e intereses, pago mensual total, costo total de intereses y pago global final.

Monto global de la hipoteca: $ 800,000 Tasa de interés: 8% APR Plazo: 3 años

Tipo de pago
Cantidad
Pago de capital e intereses $ 5.928,82
Pagos mensuales totales (P&I) $ 213,437.4
Pago solo de intereses $ 5.386,69
Costo total de intereses $ 188,999.38
Finalización del pago global $ 786,023.60

Según la tabla anterior, su pago mensual de capital e intereses será de $ 5,928.82, con pagos mensuales totales que ascienden a $ 213,437.44. Si hace arreglos para pagos de solo interés, será de $ 5,386.69 y sus cargos totales por intereses serán de $ 188,999.38. Al final del plazo, debe prepararse con un pago global de $ 786,023.60. Es una suma enorme, por lo que debe preparar fondos suficientes antes de decidirse a tomar este tipo de préstamo.

Elegibilidad para hipotecas globales

En la regulación Z de la Ley de Veracidad en los Préstamos, los bancos están obligados por ley a investigar estrictamente la capacidad de pago (ATR) de un prestatario de una hipoteca. Esto incluye préstamos con un pago global importante. Antes de la Regulación Z, los bancos no evaluaban a fondo la capacidad de un solicitante para realizar pagos de sumas globales grandes. Los prestamistas solo basan el ATR en registros que muestran pagos anteriores.

¿No puede realizar el pago global?

Las hipotecas globales no cambian automáticamente a un programa de pagos mensuales amortizados una vez finalizado el plazo. Si no puede realizar el pago global, su próximo recurso es refinanciar su hipoteca a un plazo más largo o vender su activo. De lo contrario, terminará incumpliendo su préstamo.

Refinanciamiento de su préstamo global

La refinanciación le permite liquidar su saldo grande en cuotas, lo que le da tiempo suficiente para reducirlo gradualmente. Esta es una estrategia viable que puede ayudarlo a pagar a su prestamista sin incumplir con su hipoteca. Los prestatarios deben comenzar a buscar refinanciamiento al menos un año de 6 meses antes de que finalice la hipoteca global.

La refinanciación consiste esencialmente en obtener un nuevo préstamo para reemplazar el actual. Esto le ayuda a reducir su tasa y extender el plazo para que pueda realizar pagos que pueda pagar. Dicho esto, debe asegurarse de estar calificado para el refinanciamiento. Para hacerlo, debe tener un puntaje crediticio alto, un historial de pagos puntuales y una deuda pendiente baja. Asimismo, un puntaje crediticio bajo reduce sus posibilidades de refinanciar su hipoteca.

Vender su activo al final de un préstamo global

Si no puede realizar el pago global, otra opción es vender su activo. Esto es ideal para personas que no tienen planes a largo plazo de vivir en una casa u ocupar una propiedad comercial. Puede utilizar el dinero de la venta para realizar el pago global.

La idea es vender la propiedad después de que se aprecie su valor de mercado. Algunos vendedores, como los aficionados a las viviendas profesionales, renuevan la propiedad y la venden para obtener mayores ganancias. En este caso, se asume que el valor de su propiedad es lo suficientemente alto como para pagar el saldo restante.

Por otro lado, si tiene un mercado inmobiliario en declive, es posible que la venta de su propiedad no recaude fondos suficientes para pagar su préstamo global. Durante la crisis hipotecaria de 2008, muchos propietarios tuvieron dificultades para vender propiedades. A pesar de realizar una venta, la mayoría de las casas tenían un valor más bajo en comparación con su hipoteca original. Estas personas se vieron obligadas a vender sus casas a un precio más bajo, lo cual no fue suficiente para pagar su hipoteca.

Entonces, antes de vender su propiedad, tome nota de las condiciones del mercado. También es mejor tener fondos suficientes en caso de que la refinanciación o la venta de su propiedad no fracasen.

Tipos de préstamos estructurados con pago global

Los pagos globales se encuentran a menudo en préstamos a corto plazo. Estos requieren un gran monto global al final del plazo para pagar completamente al prestamista. La siguiente es una lista de diferentes tipos de préstamos y cómo utilizan los pagos globales:

Hipotecas comerciales

Los pagos globales se utilizan a menudo en hipotecas comerciales. Este tipo de financiación ayuda a las empresas a comprar propiedades. También se utiliza para mejorar una propiedad comercial existente y financiar la expansión comercial. Las hipotecas comerciales tienen plazos más cortos en comparación con los préstamos residenciales. Estos a menudo vienen en términos tan cortos como 2 años o tan largos como 10 años.

Obtener un préstamo global puede ser una forma manejable de financiar las transiciones de la empresa, como cambiar la ubicación de su oficina o actualizar su propiedad para mejorar sus operaciones. Los préstamos puente , por ejemplo, le permiten mudarse a otra ubicación mientras espera vender su propiedad anterior. Al final del corto plazo, puede usar las ganancias de la venta para pagar su hipoteca. Si no tiene la intención de vender la propiedad, puede refinanciar su préstamo a una hipoteca comercial tradicional más larga con un pago mensual manejable.

Solo tome nota: si no puede refinanciar a tiempo o pagar la hipoteca, quedará con una deuda muy grande. Puede perder su propiedad comercial por ejecución hipotecaria.

Hipotecas residenciales

Además de los préstamos totalmente amortizados, que generalmente se ofrecen en términos de tasa fija a 30 años, las hipotecas residenciales también incluyen una opción de pago global. Esto permite a los propietarios calificados obtener plazos cortos de entre 5 y 10 años y realizar un pago completo al final de la hipoteca. Las hipotecas residenciales con pagos globales a menudo vienen con una estructura de pago de solo intereses. Esto significa que puede aplazar el pago del capital y elegir cancelar el saldo total al final del plazo. Además, las tasas hipotecarias globales tienen una APR ligeramente más baja, lo que las convierte en una alternativa más asequible al principio del plazo.

Las hipotecas globales son ideales para compradores de vivienda que desean obtener un valor neto de la propiedad más rápido. También es una opción viable para las personas que no tienen la intención de vivir mucho tiempo en una residencia principal o para quienes planean vender su casa después de varios años. Del mismo modo, si no puede vender la casa, puede refinanciar su préstamo para pagarle a su prestamista. Los propietarios de viviendas que no pueden realizar el pago global refinancian su préstamo a un plazo más largo con pagos mensuales razonables.

¿Para qué se utilizan los globos de 15 años?

Una hipoteca global a 15 años es una forma de financiación en la que el propietario realiza pagos de capital e intereses durante 15 años. Posteriormente, al finalizar el plazo de 15 años, se les exige que paguen la cantidad de dinero aún adeuda. El plazo de 15 años también se ha convertido en una opción de préstamo preferida para una segunda hipoteca en un acuerdo de piggyback. Se ha vuelto cada vez más común para los prestatarios que ponen menos del 20% de anticipo para optar por opciones a cuestas en lugar de comprar un seguro hipotecario.

Un piggyback puede ser una primera hipoteca por el 80% del valor de la vivienda y una segunda hipoteca por el 5% al ​​20% del valor, dependiendo de cuánto deposite el prestatario como pago. En algunos casos, la segunda hipoteca es una tasa ajustable; sin embargo, una opción cada vez más común es el globo de 15 años.

Préstamos para automóviles

En comparación con la propiedad, los préstamos globales no son muy comunes con los préstamos para automóviles. Sin embargo, los concesionarios de automóviles ofrecen opciones de pago global para los compradores que desean “pagos mensuales bajos”. Y dado que las reglas de préstamos son más indulgentes en la industria automotriz, es más fácil para los consumidores obtener un pago global por préstamos para automóviles. Sin embargo, tomar esta opción es arriesgado para los compradores. No tome este préstamo con la promesa de pagos bajos. De hecho, cuesta más a largo plazo.

Los automóviles se consideran un activo que se deprecia. Y como no ganan valor con el tiempo, pagará una gran cantidad a pesar de que el automóvil tiene un valor mucho menor. Si planea vender el vehículo, no recaudará fondos suficientes para pagar su préstamo para automóvil. Aún necesita encontrar otras fuentes de financiamiento para pagar su deuda restante.

Si no puede vender su automóvil, su próximo recurso es refinanciar su préstamo. Sin embargo, todavía estarás en el lado perdedor. Con un trato al revés, está pagando más por un automóvil con un valor considerablemente menor. Al final del día, es más prudente elegir un préstamo para automóvil que pueda financiar completamente con sus ingresos existentes.

Ventajas e inconvenientes de los préstamos globales

Antes de tomar una hipoteca global, considere sus beneficios y desventajas. Si bien este préstamo le permite tener pagos mensuales más bajos, debe tener ingresos suficientes para cubrir el gran pago global después del corto plazo. En caso de que refinanciar o vender su propiedad no funcione, debe tener fondos suficientes. Si no puede pagarle a su prestamista, corre el riesgo de perder su propiedad.

A continuación, se muestra una lista de pros y contras en los que debe pensar antes de tomar una hipoteca global:

Pagar su préstamo antes de tiempo vs. Conservando el dinero

Los propietarios que tienen los recursos disponibles para realizar un pago anticipado parcial o total de su monto global tienen la ventaja de seleccionar entre varias opciones diferentes. Esto depende de sus objetivos financieros y de cualquier otra inversión o ahorro que tenga.

Una de las principales variables que determinan si es una buena idea pagar el globo antes de tiempo es la tasa de interés del préstamo. Esto se compara con el interés que se podría ganar al invertir el dinero en otra parte hasta que venza el globo. Si el préstamo tiene una tasa de interés más alta, ahorraría dinero pagando el globo antes.

Es importante tener en cuenta que un pago global anticipado requiere que pague no solo el monto global, sino también cualquier reducción de capital que se incluiría en los pagos mensuales regulares que aún no se han pagado. Además, una última consideración al invertir o cancelar su préstamo serían las implicaciones fiscales. Las personas en un tramo impositivo más alto tienen que obtener una tasa de rendimiento significativamente mayor en el mercado para que las devoluciones después de impuestos igualen el rendimiento al pagar su deuda anticipadamente.

El Takeaway

Las hipotecas globales se pueden encontrar en préstamos inmobiliarios comerciales e hipotecas residenciales. El corto plazo, junto con el gran pago global al final del préstamo, lo hace ideal para prestatarios que buscan una financiación rápida. También es una buena opción para los compradores de vivienda que pretenden vender su casa en unos pocos años.

Sin embargo, los pagos globales representan un gran riesgo para los prestatarios. Dado que requiere un pago importante al final del préstamo, no todos pueden permitirse aceptar este tipo de acuerdo. Esto lo convierte en una opción adecuada para prestatarios con altos ingresos y puntajes crediticios casi excelentes.

Para evitar el pago global, puede refinanciar su hipoteca o vender su propiedad. De lo contrario, puede terminar incumpliendo con su préstamo y perdiendo su activo. Asegúrese de tener suficientes fuentes de fondos en caso de que no pueda refinanciar o vender su propiedad.

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